Une SCPI de rendement, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement collectif dont l’objectif principal est de distribuer des revenus réguliers à ses investisseurs, appelés associés. Gérée par une société spécialisée, la SCPI collecte des fonds auprès du public, que ce soit des particuliers ou des institutionnels, via des appels à l’épargne. Chaque investisseur peut acquérir autant de parts qu’il le souhaite, sans limite de montant, au prix fixé par la société de gestion, devenant ainsi associé de la SCPI.

Comprendre le concept de SCPI de rendement

Une SCPI de rendement permet aux investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers professionnels. Les investissements ciblent principalement des actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, des établissements de santé ou des locaux industriels. 

Ces propriétés sont par la suite mises en location, principalement à des entreprises sur de baux longs (parfois supérieurs à 15 ans dans le secteur de la santé). Les loyers perçus de ces locations sont redistribués aux associés de la SCPI sous forme de revenus trimestriels, communément appelés dividendes, après déduction des frais et charges inhérents aux immeubles et des frais de gestion de la SCPI.

Les investisseurs ont également la possibilité de vendre tout ou partie de leurs parts quand ils le souhaitent, suivant les modalités fixées par la société de gestion.

Les avantages d'investir dans une SCPI de rendement

La réduction du risque locatif

Les SCPI de rendement minimisent grandement le risque locatif en permettant un investissement indirect dans une diversité de biens immobiliers, tels que des bureaux, commerces, logements, et infrastructures de santé. L’avantage tient en la mutualisation des risques comme les défauts de paiement ou les périodes de vacances grâce à la diversité des sources de revenus locatifs provenant d’un très grand nombre de locataires. Contrairement à l’achat immobilier en direct, où le non-paiement d’un locataire unique affecterait significativement le rendement, les SCPI diluent ce risque par la répartition de ses investissements sur un très grand nombre d’actifs immobiliers.

La gestion simplifiée de l'investissement

Un autre avantage majeur des SCPI de rendement est l’élimination de toute gestion directe pour l’investisseur. La société de gestion prend en charge toutes les responsabilités opérationnelles, depuis la sélection et l’achat des biens, la recherche des locataires jusqu’à l’entretien des propriétés et la collecte et la répartition des loyers entre les investisseurs. Cette formule d’investissement permet donc de bénéficier de tous les avantages de l’immobilier sans en subir les contraintes.

Accessibilité

Les SCPI de rendement se caractérisent par leur grande accessibilité financière. Le montant minimal requis pour investir est bien inférieur à celui nécessaire pour l’achat direct d’un bien immobilier. Certaines SCPI permettent un investissement initial aussi bas que 200 euros, rendant ce type de placement accessible à un très grand nombre d’investisseurs. Les évolutions récentes du secteur, notamment l’introduction de conditions plus flexibles par les nouveaux acteurs digitaux, ont encore facilité l’accès à ce type d’investissement.

En plus d’investir en fonds propres (autofinancement) sur des parts en pleine propriété et obtenir ainsi des revenus complémentaires immédiats, il est également possible d’investir sur la nue-propriété des parts (ou de l’usufruit dans le cadre de société à l’IS) en vue de maximiser ses revenus complémentaires futurs.

Il est à noter que certaines banques acceptent de financer l’acquisition de parts de SCPI même pour des personnes non-résidentes. L’intérêt résidera ici, grâce à l’utilisation du levier crédit, à investir plus pour maximiser et augmenter ses revenus au terme du financement, pour sa retraite par exemple.

La diversification du placement

Investir en SCPI permet de diversifier son patrimoine tout en obtenant le versement d’un rendement régulier. En achetant une part de SCPI, l’investisseur mise sur plusieurs actifs simultanément. Certaines SCPI sont spécialisées dans un type d’immeuble, tandis que d’autres sont plus généralistes. Cette diversification réduit l’impact d’une crise touchant un secteur particulier, comme ce fut le cas pour les SCPI d’hôtellerie ou de commerce durant la crise sanitaire. De plus, certaines SCPI diversifient géographiquement leurs investissements, achetant des biens en France mais aussi dans plusieurs pays d’Europe voir au-delà, ce qui permet aux épargnants de bénéficier d’une diversification encore plus large. La SCPI, grâce à la nature tangible des biens détenus (uniquement actifs immobiliers), sa très forte mutualisation et à sa décorrélation vis-à-vis des fluctuations des marchés financiers (actifs non-côtés) offre une grande capacité de résilience et diversification avec un couple rendement sécurité très intéressant. 

En conclusion, les SCPI de rendement offrent une option attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine tout en minimisant les risques et les contraintes de gestion associés à l’investissement immobilier traditionnel.

Régime Fiscal des SCPI

L’investissement dans une SCPI entraîne un traitement fiscal spécifique, tant sur les revenus perçus que sur les plus-values réalisées lors de la cession des parts.

  1. Revenus locatifs : Les revenus provenant de la location des biens détenus par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus peuvent être taxés au régime réel ou régime du micro foncier pour les contribuables dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€ et bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30%, sous réserve qu’ils déclarent déjà des revenus locatifs d’un bien immobilier au régime du micro foncier. 

Les résidents fiscaux français doivent déclarer ces revenus sur l’ensemble de leurs biens mondiaux, tandis que les non-résidents ne sont imposés qu’en fonction de la localisation des biens et des conventions fiscales entre leur pays de résidence et celui des biens détenus. 

En cas d’emprunt pour l’acquisition des parts, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Les SCPI détenant des actifs hors de France

(souvent en Europe, comme en Allemagne, aux Pays-Bas, ou en Espagne) offrent plusieurs avantages fiscaux intéressants, en particulier pour les résidents fiscaux français :

  • Absence de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers : En France, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Toutefois, pour les revenus issus de biens immobiliers situés hors de France, ces prélèvements ne s’appliquent généralement pas, ce qui améliore très sensiblement le rendement net pour l’investisseur.
  • Convention fiscale internationale : Grâce aux conventions fiscales signées entre la France et d’autres pays, les revenus perçus à l’étranger peuvent bénéficier d’une exonération ou d’un crédit d’impôt en France. Cela signifie que les revenus fonciers provenant d’un autre pays peuvent être taxés dans ce pays, mais bénéficier d’un crédit d’impôt en France, réduisant ainsi la double imposition.
  • Optimisation fiscale : Les SCPI investissant à l’international permettent également une optimisation fiscale par le biais des systèmes fiscaux plus favorables de certains pays étrangers. Par exemple, les taux d’imposition sur les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux en vigueur en France, ce qui augmente le rendement net pour l’investisseur.

Pour les non-résidents fiscaux, les SCPI détenant des actifs hors de France offrent aussi plusieurs avantages fiscaux intéressants. En effet un non-résident qui investirait sur des SCPI dites internationales (c’est-à-dire qui investissent sur des biens situés hors de France) n’aura pas à déclarer les revenus en provenance d’immeubles situés à l’étranger dans sa déclaration d’impôt française ; il ne supportera l’impôt français que sur les revenus des immeubles situés en France.

    1. Imposition des plus-values : Lors de la vente de parts de SCPI, les gains réalisés sont soumis au régime des plus-values immobilières. Pour les investisseurs particuliers, une exonération totale de l’imposition sur les plus-values peut être obtenue après 22 ans de détention des parts, avec un abattement progressif appliqué au fil des ans dès la cinquième année.
    2. Revenus financiers : En cas de placement des liquidités de la SCPI, les investisseurs peuvent percevoir aussi des revenus financiers. Ces revenus sont taxés en tant que revenus mobiliers, bien qu’ils soient généralement minimes par rapport aux revenus locatifs. Les non-résidents fiscaux français sont exonérés d’imposition sur ces revenus.
Fiscalité Patrimoniale : IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les parts de SCPI doivent être incluses dans la déclaration d’IFI des contribuables français assujettis. 

En cas de détention via un contrat d’assurance-vie, c’est la valeur de l’unité de compte représentée par la SCPI qui doit être déclarée à l’IFI.

Les SCPI détenant des actifs hors de France ont des particularités spécifiques en matière l’IFI pour les résidents fiscaux français et les non-résidents.

  • Les résidents fiscaux français sont imposés à l’IFI sur la valeur nette de leur patrimoine immobilier, qu’il soit situé en France ou à l’étranger. Cela inclut donc les parts de SCPI qui détiennent des actifs immobiliers à l’étranger.

La valeur des parts de SCPI doit être déclarée dans le patrimoine soumis à l’IFI, en prenant en compte la valeur nette des actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Les non-résidents fiscaux français ne sont assujettis à l’IFI que sur leurs biens immobiliers situés en France. Cela signifie que les parts de SCPI détenant des actifs hors de France ne sont pas soumises à l’IFI pour un non-résident.

Les inconvénients potentiels à prendre en compte

Les SCPI de rendement offrent de nombreux avantages mais elles comportent aussi des risques inhérents à tout investissement financier. Le principal risque est celui de la perte en capital : les sommes investies dans les SCPI ne sont pas garanties par la société de gestion, contrairement aux fonds en euros par exemple dont le capital est sécurisé par un assureur. Le prix des parts peut donc fluctuer, augmentant ou diminuant, ce qui nécessite une attention particulière de la part des associés au moment de la revente.

La rentabilité des SCPI peut également subir des pressions. Durant les périodes de crise économique, il est possible que les entreprises locataires de bureaux ou de commerces éprouvent des difficultés à s’acquitter de leur loyer. Pour les soutenir, la société de gestion pourrait opter pour une réduction temporaire, des loyers, afin d’éviter la rupture de bail et la recherche de nouveaux locataires. Toutefois, une vacance locative prolongée oblige la société de gestion à puiser dans ses réserves pour maintenir le versement des dividendes, surtout si le marché devient moins porteur pour trouver rapidement des locataires solvables.

La liquidité du placement

Un autre inconvénient des SCPI de rendement est leur liquidité qui peut être relativement limitée, particulièrement en comparaison avec les placements boursiers plus traditionnels auxquels les épargnants sont habitués. La liquidité varie selon le type de SCPI, qu’elle soit à capital variable ou fixe. Les SCPI à capital variable offrent généralement une meilleure liquidité, car leur collecte reste ouverte et peut s’ajuster. Les associés peuvent ainsi revendre leurs parts plus facilement. En revanche, les SCPI à capital fixe présentent une liquidité moindre, obligeant les associés désireux de récupérer leur capital à attendre qu’un acheteur soit trouvé pour leurs parts sur le marché secondaire, un processus qui peut varier en facilité selon la popularité de la SCPI.

Les frais et commissions associés

Les investissements en SCPI de rendement impliquent souvent des frais, tels que : 

Frais de souscription : Les frais de souscription ont une particularité, ils sont prélevés au moment de la revente des parts. En pratique, tant que l’investisseur détient ses parts, aucun frais de souscription n’est exigé. Cependant, lorsque l’investisseur choisit de les revendre, ces frais sont calculés en pourcentage et appliqués sur la valeur actuelle de la part au moment de la transaction.

Frais de transaction : Ces frais comprennent les commissions versées lors de l’acquisition ou de la vente de biens immobiliers, destinées à compenser le travail effectué par la société de gestion.

Frais de gestion : Ces frais sont soustraits des revenus locatifs et sont aussi appelés commissions de gestion. Ils servent à rémunérer la société de gestion pour la gestion quotidienne des propriétés.

Frais de suivi et pilotage : Représentant un pourcentage du coût total des maintenances et rénovations, ces frais compensent la société pour la gestion des opérations de maintenance.

Frais de cession de parts : Imposés par la société de gestion lors de la vente de parts par les associés sur le marché secondaire ceux sont des frais administratifs souvent faibles.

Frais de retrait : ou commissions de retrait, ces frais sont spécifiques aux SCPI qui n’appliquent pas de frais de souscription.

En conclusion

Les diverses possibilités d’investir dans une SCPI de rendement offrent de nombreux avantages tels que la perception de revenus réguliers et la diversification du portefeuille sans les contraintes de gestion directe. 

Comme pour tout investissement, un accompagnement par un professionnel de la gestion de patrimoine, une analyse approfondie et une compréhension claire des caractéristiques de ce type de placement sont essentiels pour aligner cet investissement avec les objectifs financiers et le profil de risque de l’investisseur.